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碧桂园服务200亿以债“圈”物

作者:admin      来源:admin      发布时间:2021-11-11
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几天前,碧桂园服务年初推动的物业并购终于划上句号,蓝光嘉宝更名、邻里乐被划转、接盘诚和物业,百亿收购富力物业仍在推进。

今年,多家地产商债务高压,只要有钱,似乎都可以坐下来谈。碧桂园服务大举扩张,开启物管行业大鱼吃大鱼的游戏。

截至目前,公司累计耗资近200亿元,占今年前11个月物管行业并购总额的6成。

200亿抄底

十多年前,中国房地产行业一路狂奔,物业服务还是房企的边缘业务,远没有如今被重视。

日后成为宇宙级房企的碧桂园(02007.HK),在2004年创立碧桂园物业,其定位只是杨国强及创业伙伴家属们经营的辅助性业务。

碧桂园的男人们在前方拿地建房卖房,家属们则在后方为卖出的房子做服务。随着地产主业规模越来越大,寄附在身的物业企业逐渐有了规模。

2006年,杨国强把刚毕业1年的杨惠妍“下放”到物业公司。彼时,杨惠妍已间接控制碧桂园服务50.141%股权。

进入物业公司后,25岁的杨惠妍担任董事长。可能杨国强也没料到,当初让女儿“练手”的业务,不仅在2018年登陆联交所,还发展成集团旗下最能打的业务板块之一。

上市之后,杨惠妍不甘心再“抱大腿”,转而向外拓展,一大波收购兵不血刃的旋即展开。

2019年到2020年,佛山元海嘉凯城(000918,股吧)、满国康洁、福建东飞等多家物业企业,被碧桂园服务逐一收购或控股。2020年,在收购物业标的方面,公司耗资45亿。

2021年,房地产行业已是遍地凄风苦雨,地产商被债务压得喘不过气,物管资产作为优质资产被率先拿出来变现,鸿运国际客服qq号是多少,碧桂园服务守到了到抄底的机会。

年初,蓝光发展(600466,股吧)(600466.SH)遭遇债务危机,旗下蓝光嘉宝服务被碧桂园服务相中,后者以48.47亿元收购蓝光嘉宝64.62%股权;下半年,富力地产、花样年控股先后发生流动性危机,碧桂园服务分别为富力物业、邻里乐开出对价100亿元和33亿元。

目前,碧桂园服务对蓝光嘉宝服务、彩生活旗下邻里乐大型收并购已完成,还顺手拿下中梁百悦智佳、长城物业等4家10亿以下标的。

在完成对蓝光嘉宝服务收购之后,碧桂园服务在管面积大增。据其中报披露,公司在管面积6.44亿元平方米,较去年底增加2.67亿平方米,合同管理面积达12.1亿平方米,直逼2020年全国商品房销售面积17.61亿平方米(国家统计局数据)。

中指院日前披露一份物管行业并购研究报告显示,截至11月1日,物管行业发生并购交易63宗,涉及金额约315亿元,较2020年增幅198%。碧桂园服务成为最大赢家,耗资约193.57亿元,占行业并购总额的61.45%,增加潜在在管面积约2.8亿平方米。

钱从何来?

“农民”杨国强17岁之前穿不起鞋,通过房地产逆袭成为富豪,手握千亿级资金,但在花钱这事儿上,远不及二女儿杨惠妍。

上月底,杨惠妍主导对富力物业收购,给在管面积不到7000万平方米的富力物业,开出百亿对价,溢价非常可观,刷新了公司和行业收购记录。

杨惠妍出手阔气碾压同行,被业内称为“并购王”。让人们不解得是,动辄几十亿、百亿级资金,究竟从哪里来?

今年中报披露,碧桂园服务(06098.HK)账面资金余额217.68亿元,短期借款仅3.65亿元,即便算上应付账款及票据103.76亿元、应付税项6.81亿元,其资金充沛程度秒杀其他物管企业。

而依托资本市场不断融资,是公司获得资金的重要方式。

今年5月,公司通过股权配售和发行可转债,合计获得融资155.26亿港元。2019年、2020年,分别通过股权配售及发行可转债方式合计融资135.64亿港元。

也就是说,自2018年上市以来,公司已从资本市场募得资金累计290.9亿港元。

配股融资几乎成了公司实施收并购的信号,在收购蓝光嘉宝服务和富力物业之前,均有通过资本市场募资的动作。以至于现在行业里哪家房企准备抛售物业资产前,碧桂园服务总会成为传闻里接盘的“金主”之一。

前段时间市场疯传被出售的恒大物业,让碧桂园服务再次成为传闻主角。据说,在朱孟依的合生创展集团(00754.HK)介入前,杨惠妍已准备对恒大物业下手,可惜双方没有谈拢。

或正因为在手资金的充沛,使得碧桂园服务能提前介入到一些物业标的之中。比如国瑞服务、邻里乐等先后将股权质押给碧桂园服务,相当于提前锁定了这些企业。

以债“圈”物,这大概是是从万物云学到的套路。

千亿隐忧

2020年,碧桂园服务定下远期目标,即到2025年,其合约面积超过18亿平方米,营收规模破千亿。

借着物业板块估值高峰,碧桂园服务市值超过碧桂园。截至11月3日,其市值为1868亿港元,高出碧桂园当日市值超过200亿港元。

然而,在跑马圈地式的收并购背后,这家物管企业似乎忽略了自我造血能力,为今后发展埋下了风险。

以收购富力物业为例,二者盈利水平差异不小。2018年至2020年,碧桂园服务净利率平均18%左右,富力物业不到10%的水平,短期内对公司的影响客观存在。

杨惠妍对这宗外界瞩目的收购拴上了“保险”,对价支付分两个阶段,尤其在第二阶段里,每月盘点一次付款一次,直至业绩承诺的在管面积0.66亿平方米实现。

如果加上对富力物业的在管面积,公司在管面积在年底会超7.3亿平方米,居行业第一。

头部物管企业之间的战斗,从来不是一次轻松的对决。万物云日前将三盛物业板块、阳光城(000671,股吧)物业业务并入后,在管面积已达7亿平方米。

值得警惕的是,公司现金流高度依赖于资本市场的融资。其今年上半年经营活动产生现金流为12.36亿元,对收并购提供“子弹”十分有限。要持续冲击规模,今后向股市伸手要钱的动作或许会更加频繁。

此外,通过收并购获得的只是现有物业服务协议,随着人工等成本上扬,靠不太容易上涨的物业费,带动公司营收规模增长不太现实。

碧桂园服务不得不拓展诸多增值业务,开展房地产经纪、广告、城市保洁及家装等业务,几乎能想到的、能赚钱的都在做。

斑马消费梳理发现,2018年-2019年,公司营收增速分别为49.76%和106.30%,2020年下滑至61.75%;同期,归母净利润增速从129.79%降至60.78%。

这早有前车之鉴,物业第一股彩生活(01778.HK),上市6年大肆并购之后,营收增速突然负增长,不得不出售核心资产缓解流动性。

欲戴王冠,必承受之重。行业老大其实不好当,并购的收益与风险、责任和挑战,相信杨惠妍已考虑好了。

本文首发于微信公众号:斑马消费。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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